Tuesday, November 21, 2017

「買樓抵過租樓」的神奇算術 免費早餐: 曾國平

免費早餐: 曾國平
「買樓抵過租樓」的神奇算術
2017-11-17
“To buy or not to buy, that is the question”,香港人最有深度的人生哲學思考,不是甚麼生死存亡問題,而是買樓還是租樓的問題。
假如你辛辛苦苦儲落一筆首期,你應該繼續租樓拿現金去作其他投資,定係排隊上車轉租樓為供樓化算?除了講極都唔爆但又信徒甚眾的爆煲論,近期頗受注目的是前行政會議成員林奮強為支持政府房屋政策而提出的「買樓抵過租樓」論。
林奮強這個震驚七百萬人的推論是咁的:你今年30歲,要為未來50年的住屋問題打算,假設每年租金10萬元,未來以每年5%的速度上升,與此同時,類似單位樓價400萬元,按揭利率3%。就算50年後物業毫無價值,折現後的租金總支出都比供樓總支出要高一截,所以買樓明顯抵過租樓。若果50年後,單位仍值400萬元甚至有升值,買樓就肯定更抵了。
經濟學思考題:用以上數字證明買樓抵過租樓,有乜問題?
層次低一點的回應,是挑剔林奮強計算用的數字不合理。按揭利率可升可跌,租金又未必加得咁快,供樓遇上失業負資產跳樓慘過租樓,投資樓市轉身慢唔夠其他資產流動性高,樓價又可能有乜乜非理性泡沫……五花八門的原因,都可以改變計算結果令租樓相對下吸引。不過,如此的討論只會沒完沒了,皆因各有各一套自以為合理的數字,誰也說服不了誰。
現實是從來有人買樓又有人租樓,難道租樓的統統都是傻的?答案是在市場均衡下,「買樓抵過租樓」只會對某些人正確。若果人人都認為「買樓抵過租樓」兼身體力行,租盤紛紛轉做買盤,租金下降樓價上升,市場終會調節到買樓租樓吸引力比較接近的水平。
至於邊個會買邊個會租,阿茂都知要視乎手上有冇現金周轉俾首期(辣招之下,儲首期更加困難),就算相信買樓較抵都先要有能力上車。除此以外,要視乎個人預期和喜好(例如周顯講的10億身家也租樓住的故事),就如有人視買樓為人生唯一目標,有人一世都不願成為樓奴。就算是同一個人,不同年齡階段作的選擇也有分別。人人面對不同的局限,作出自己認為較佳的選擇,租樓買樓如是,揸車搭公交如是,移民留港如是,親建制反政府如是,市場均衡下沒有一個壓倒性較佳的選擇。林奮強所謂的「數據智慧」對某些人或會適用,但肯定不能放諸四海皆準,只因冇咁大隻蛤乸隨街跳。
既然計算沒有太大意義,也就談不上甚麼支持「以置業為主導」的政策。話說回來,林奮強數字背後的含意,是樓抵買,因此政府應鼓勵大家買。這樣的「政策分析」也有點太騎呢吧?

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